Los derechos y deberes en la compra y la venta de vivienda

Los derechos y deberes en la compra y la venta de vivienda

Los derechos y deberes en la compra y la venta de vivienda
La disciplina de vivienda es un concepto relativamente nuevo que nace con la Ley del derecho a la vivienda del 2007. Esta ley aporta un marco claro respecto a los derechos y deberes de los diferentes agentes que interactúan en el mercado inmobiliario.

Este concepto permite la existencia de unas pautas claras que definen el concepto de la vivienda digna. Asimismo, establece una serie de obligaciones y de derechos a las personas que tienen la propiedad de una vivienda.

Antes de comprar un piso, es imprescindible hacer una revisión a fondo tanto del piso como de la finca. Uno de los aspectos a tener en cuenta es la antigüedad del edificio y el estado general de las fachadas. En caso de que no sea óptimo, hay que comprobar si la comunidad de vecinos o el Ayuntamiento tienen previstas obras de rehabilitación, y cómo pueden incidir en el estado general del piso.

Por otro lado, es recomendable comprobar que no haya grietas en las paredes y revisar la estanqueidad de la cubierta, las instalaciones comunes (ascensores, calefacción central, etc.) y la calidad de los materiales.

Hay que prestar atención a posibles flexiones en los techos y el suelo, la calidad de la carpintería y los pavimentos, el sistema de calefacción, el estado de los servicios, las cámaras higiénicas y las cocinas.

Las dimensiones y la distribución son factores determinantes para la comodidad. El espacio de una vivienda puede medirse en metros cuadrados útiles o en metros cuadrados construidos, los cuales representan un 15% más que los útiles. Conocer esta diferencia es imprescindible a la hora de buscar piso. Aparte de eso, es aconsejable ver si la distribución de las habitaciones se ajusta a nuestras necesidades.

También se verificará el estado de elementos que afectan directamente la calidad de vida. La iluminación natural, la contaminación acústica, la protección térmica y la limpieza del ambiente son elementos esenciales para el confort de un hogar.

Uno de los aspectos de los que se debe tener más cuidado, especialmente en los pisos de segunda mano, son las instalaciones de agua, luz y gas.
Un comprador se convierte legítimamente en propietario de una vivienda en firmar un contrato privado en el que se especifican los derechos y obligaciones tanto del vendedor como del comprador.

El contrato de compraventa de una vivienda debe identificar claramente estos puntos:

Identificación del vendedor y del comprador, reconocimiento de su capacidad legal para contratar, y el carácter con que actúan
Descripción del inmueble y anexos (garaje, trasteros, etc.)
superficie útil
Zonas comunitarias y estatutos de la comunidad de propietarios, si lo hay
situación geográfica
Cargas que lo puedan grabar
datos registrales
Situación económica del inmueble (recibos de impuestos y certificados de pago)
Precio y modalidad de pago
Impuestos aplicables (IVA o ITP -impuesto de transmisiones patrimoniales-)
Reparto de los gastos económicos de la compraventa
Momento de entrega de las llaves
Plazo para otorgar la escritura pública
Condiciones de compraventa
Condiciones de subrogación de la hipoteca, en caso de que haya alguna
Penalizaciones aplicables a ambas partes en caso de incumplimiento del contrato
Al margen de estos puntos, es recomendable que se pacte la sumisión de ambas partes a un arbitraje de consumo gratuito como vía para resolver posibles conflictos.

Sin embargo, el comprador no devendrá propietario legal de la vivienda hasta que un notario eleve a escritura pública el contrato firmado previamente con el comprador. En esta escritura, además de los datos consignados en el contrato privado, también se deben reflejar estos puntos:

Cargas que pesan sobre la vivienda. El notario tiene la obligación de hacer una última comprobación de la situación registral de la finca. El comprador puede renunciar a esta última comprobación, pero no es aconsejable.
Justificante del pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). El notario debe anexar a la escritura una fotocopia del último recibo del IBI satisfecho por el vendedor.
Sujeción a las disposiciones legales y las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa.
Distribución de los gastos de la operación entre las partes.
Liquidación de los gastos notariales, con mención expresa de la base de aplicación de los aranceles, número de arancel aplicado y los honorarios que correspondan.
Hay que leer la escritura íntegramente ante el notario en el momento de la firma. Una vez que las partes han firmado la escritura pública, se procede a su inscripción en el Registro de la Propiedad, pero previamente deben haberse pagado los impuestos que correspondan, en especial los que gravan la misma transmisión.
Hay que tener en cuenta que el comprador tiene derecho a elegir el notario que tiene que hacer la escritura pública de la compraventa.

Antes de inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad, se liquidarán a la Administración correspondiente los impuestos que gravan la operación, que en el caso de la vivienda de segunda mano es el impuesto.

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